Van woningen in het centrum van Damascus tot luxueuze villa’s in Al-Malki, en van betwiste gronden in Qudsaya tot de verwoeste wijken Jobar en Qaboun: het verlies van eigendommen is een ernstige bron van zorg geworden voor Syrische burgers, zakenmensen en expats. Nu het land zich op de wederopbouw richt, blijft één fundamentele vraag bestaan: wie beschermt de rechten van mensen van wie de huizen en gronden worden afgenomen?

1. Woningen van burgers in het centrum van Damascus: gezinnen worden gedwongen te vertrekken

In het centrum van Damascus beschrijven berichten van bewoners gevallen waarin gezinnen door gewapende elementen die banden hebben met Hayat Tahrir al-Sham (HTS) en de bijbehorende veiligheidsstructuren werden gedwongen hun woningen te verlaten. De opgegeven rechtvaardiging in deze gevallen is dat de eigendommen nodig zijn voor militaire of veiligheidsdoeleinden.

Voor gezinnen die jarenlang hebben besteed aan het opbouwen van hun leven in deze woningen, betekent een bevel om te vertrekken meer dan alleen het verlies van een dak boven hun hoofd. Het betekent het verlies van privacy, veiligheid, persoonlijke bezittingen en de zekerheid dat zij naar hun eigen eigendommen kunnen terugkeren.

Het gebruik van militaire of veiligheidsargumenten doet niets af aan de noodzaak van een wettelijke grondslag, duidelijke procedures en bescherming van burgerlijke eigendommen. Een woning mag niet beschikbaar worden voor bezetting enkel omdat gewapende elementen hebben besloten deze te gebruiken.

Wanneer woningen in beslag worden genomen, moeten de autoriteiten de wettelijke grondslag voor de bezetting vaststellen, de relevante besluiten openbaar maken en waarborgen dat de oorspronkelijke bewoners deze besluiten kunnen aanvechten en opnieuw toegang tot hun woningen kunnen krijgen wanneer de bezetting juridisch niet gerechtvaardigd is.

De getroffenen verdienen duidelijke antwoorden: wie heeft het bevel tot vertrek gegeven? Op grond van welke wettelijke bevoegdheid? Hoe lang zal de bezetting duren? Wie is verantwoordelijk voor hun persoonlijke bezittingen en eventuele schade aan hun woningen? En wanneer zullen zij mogen terugkeren?

Dit zijn geen eenvoudige administratieve vragen, maar kwesties die betrekking hebben op het fundamentele recht van burgers om veilig in hun eigen woningen te leven.

2. Al-Malki: villa’s en woningen die toebehoren aan mensen die niet langer aanwezig zijn

De situatie in Al-Malki, een van de meest prominente woonwijken van Damascus, roept een andere ernstige zorg op over het lot van villa’s en woningen die eigendom zijn van mensen die zijn gedood, vastgehouden of gedwongen Syrië te verlaten.

De informatie die circuleert over eigendommen in de wijk wijst op zorgen dat woningen onder de controle zijn gekomen van invloedrijke figuren of personen die banden hebben met de nieuwe autoriteiten. De omstandigheden rond elk eigendom moeten worden onderzocht aan de hand van eigendomsregisters en ander beschikbaar bewijsmateriaal, maar de kern van de kwestie is duidelijk: de afwezigheid van een eigenaar mag nooit een gelegenheid worden om diens woning in beslag te nemen.

Wanneer een eigenaar van een onroerend goed wordt gedood, wordt het eigendom niet automatisch eigenaarloos. De wettelijke rechten van de erfgenamen blijven bestaan. Wanneer de eigenaar wordt vastgehouden, draagt die detentie op zichzelf de eigendom niet over. En wanneer een gezin het land ontvlucht om aan gevaar te ontkomen, wordt de woning niet het eigendom van degene die haar bezet.

Dezelfde beginselen gelden voor zakenmensen die dankzij hun commerciële succes villa’s, woningen, winkels en gronden hebben kunnen kopen. Rijkdom of commerciële activiteiten ontnemen iemand niet het recht op wettelijke bescherming. Politieke veranderingen mogen evenmin leiden tot een systeem waarin eigendomsrechten afhankelijk zijn van relaties, invloed of de mogelijkheid om toegang te krijgen tot gewapende macht.

Elk betwist eigendom in Al-Malki moet via een transparant proces worden beoordeeld. Eigendomsdocumenten moeten worden beschermd, eigendomsoverdrachten moeten worden onderzocht en elke onrechtmatige bezetting moet overeenkomstig de wet worden aangepakt. Als blijkt dat een eigendom onrechtmatig in beslag is genomen, moeten de rechtmatige eigenaren of hun erfgenamen over een doeltreffende mogelijkheid beschikken om het terug te krijgen.

3. Burgers, zakenmensen en expats: Syrië verlaten betekent niet dat men afstand doet van zijn woning

Miljoenen Syriërs hebben te maken gehad met ontheemding, emigratie, de detentie van familieleden of het verlies van verwanten tijdens de jaren van conflict. Velen hebben woningen, winkels, kantoren, magazijnen en landbouwgrond achtergelaten.

Voor expats is de uitdaging bijzonder moeilijk. Zij kunnen zich duizenden kilometers verderop bevinden en niet in staat zijn overheidskantoren te bezoeken, hun eigendommen in de gaten te houden of snel te reageren wanneer er een geschil ontstaat. Sommige gezinnen worden bovendien geconfronteerd met problemen rond verloren documenten, betwiste juridische volmachten en onzekerheid over de status van de eigendommen die zij hebben achtergelaten.

Een eigendom kan het resultaat zijn van tientallen jaren werk en sparen. Een winkel kan het levensonderhoud van een heel gezin vormen. Een woning kan een erfenis zijn die van generatie op generatie is doorgegeven. Deze bezittingen mogen niet als achtergelaten worden beschouwd enkel omdat hun eigenaren niet langer aanwezig zijn.

De bescherming van eigendomsrechten vereist toegankelijke vastgoedregisters, betrouwbare eigendomsdocumenten, transparante procedures om transacties te verifiëren en de mogelijkheid om documenten of eigendomsoverdrachten aan te vechten die mogelijk op onrechtmatige wijze zijn verkregen.

Ook de rechten van erfgenamen van overleden eigenaren moeten worden beschermd. Gezinnen moeten hun erfrechten kunnen aantonen en juridische rechtsmiddelen kunnen aanvragen zonder intimidatie of onnodige administratieve belemmeringen.

Ontheemding is geen toestemming. Detentie is geen eigendomsoverdracht. Ballingschap betekent geen afstand doen van eigendommen.

4. Qudsaya: gronden, onteigening en de strijd om een eerlijke vergoeding

In Qudsaya, op het platteland rond Damascus, hebben geschillen over grond en compensatie de aandacht gevestigd op de relatie tussen eigenaren van onroerend goed en ontwikkelingsprojecten.

In september 2026 vestigden protesten en klachten over gronden die verband houden met de projecten Abiyat Hills en Sham View de aandacht op vragen over de rechten van de oorspronkelijke grondeigenaren, eerdere onteigeningsbesluiten en de compensatieregelingen die met de ontwikkeling verband houden.

Sommige grondeigenaren hebben om duidelijkheid gevraagd over de status van hun eigendommen en over de vraag of de compensatie die zij hebben ontvangen of aangeboden hebben gekregen, overeenkomt met hun wettelijke aanspraken. De autoriteiten hebben ook aangegeven dat de individuele dossiers en de wettelijke grondslag van elk geval moeten worden herzien.

Een oplossing vereist meer dan algemene geruststellingen. Eigenaren van onroerend goed moeten toegang kunnen krijgen tot de relevante documenten, een duidelijke uitleg krijgen over de manier waarop hun gronden zijn verworven en transparante informatie ontvangen over de berekening van de compensatie.

Ontwikkelingsprojecten kunnen bijdragen aan de beschikbaarheid van woningen en economisch herstel, maar investeringen kunnen de naleving van wettelijke procedures niet vervangen. Als de onteigening rechtmatig is, moeten de geldende compensatieverplichtingen worden nagekomen. Als het besluit of de transactie onrechtmatig is, moeten de getroffen eigenaren toegang hebben tot een eerlijke juridische remedie.

Gronden mogen niet worden opgenomen in onomkeerbare ontwikkelingsregelingen zolang wezenlijke eigendomskwesties nog niet zijn opgelost.

5. Jobar en Qaboun: de wederopbouw moet de oorspronkelijke grondeigenaren beschermen

Jobar en Qaboun behoren tot de gebieden van Damascus waarvan de toekomst nauw verbonden is met de wederopbouw. Door jaren van verwoesting zijn bewoners achtergebleven met beschadigde gebouwen, onzekere eigendomsregistraties en moeilijke beslissingen over de vraag of en hoe zij kunnen terugkeren.

Voor veel gezinnen blijft de grond waarop hun verwoeste woning stond hun belangrijkste bezit. De verwoesting van het gebouw doet op zichzelf geen afbreuk aan de eigendomsrechten die met de grond verbonden zijn.

Voorgestelde herontwikkelingsregelingen hebben zorgen doen ontstaan over de manier waarop aandelen in gronden en toekomstige gebouwen zullen worden verdeeld tussen de oorspronkelijke eigenaren en investeerders. Eigenaren moeten weten wat zij zullen ontvangen, hoe de eigendommen zullen worden gewaardeerd, welke verplichtingen zij zullen dragen en of zij voorwaarden die zij onrechtvaardig vinden kunnen weigeren of aanvechten.

Wederopbouw vereist financiële middelen en technische expertise. Deze vereisten rechtvaardigen echter niet dat de mensen van wie de gronden de basis van deze projecten vormen, worden gemarginaliseerd.

Een eerlijk wederopbouwproces moet het volgende omvatten:

• Een duidelijke identificatie van de oorspronkelijke grondeigenaren en erfgenamen.
• Transparante publicatie van ontwikkelingsplannen en eigendomsregelingen.
• Onafhankelijke taxaties van eigendommen en duidelijke, begrijpelijke berekeningen van de compensatie.
• Daadwerkelijk overleg met bewoners voordat definitieve besluiten worden genomen.
• Toegang tot onafhankelijk juridisch advies en een mechanisme om besluiten aan te vechten.
• Bescherming tegen de overdracht van betwiste gronden of herontwikkeling ervan voordat fundamentele eigendomskwesties zijn opgelost.

De toekomst van Jobar en Qaboun mag niet uitsluitend door investeerders of bestuurlijke autoriteiten worden bepaald. De mensen die de gronden vóór de oorlog bezaten, moeten centraal blijven staan in de besluiten die hun eigendommen en hun mogelijkheid om terug te keren beïnvloeden.

6. Landbouwgrond en onroerend goed buiten Damascus

Het probleem beperkt zich niet tot woonwijken en luxe-eigendommen. Landbouwgrond is essentieel voor het levensonderhoud van gezinnen in heel Syrië.

In delen van Noord-Syrië hebben berichten over de bezetting van gronden en beperkingen op de toegang van eigenaren tot hun akkers zorgen gewekt over de bescherming van particulier eigendom. Wanneer boeren worden verhinderd hun land te bewerken, verliezen zij hun inkomen, hun oogst en hun vermogen om hun gezinnen te onderhouden.

Een akker is niet slechts een financieel bezit, maar kan het resultaat zijn van het werk van meerdere generaties en kan het inkomen vormen waarvan een heel gezin afhankelijk is.

Daarom moet de bescherming van eigendom ook daadwerkelijke toegang tot de grond omvatten, en niet alleen het bestaan van een document in het vastgoedregister. De autoriteiten moeten onrechtmatige bezetting, bedreigingen en inmenging in legitieme eigendomsrechten aanpakken en ervoor zorgen dat concurrerende aanspraken via onpartijdige procedures worden opgelost.

Hetzelfde beginsel geldt voor woningen, winkels en commerciële eigendommen in heel Syrië. Niemand zou afhankelijk moeten zijn van persoonlijke invloed of gewapende bescherming om opnieuw toegang te krijgen tot eigendommen waarop diegene wettelijk recht heeft.

7. Wanneer veiligheid en investeringen rechtvaardigingen worden voor de inbeslagname van eigendommen

In vastgoedgeschillen komen twee rechtvaardigingen herhaaldelijk naar voren: veiligheidsvereisten en ontwikkelingsbehoeften.

Veiligheidsautoriteiten kunnen soms wettelijke redenen hebben om tijdelijke beperkingen op te leggen of bepaalde eigendommen te gebruiken. Dergelijke maatregelen moeten echter op een geldige wettelijke grondslag berusten en overeenkomstig het toepasselijke recht beperkt blijven. Ze mogen geen middel worden om burgers permanent van hun woningen te beroven zonder de vereiste wettelijke procedures te volgen.

Op dezelfde manier kunnen wederopbouw en investeringen legitieme publieke doelen dienen, maar zij moeten eigendomsrechten en de geldende compensatievereisten respecteren. Een ontwikkelingsproject mag een betwist eigendom niet omvormen tot een onomkeerbaar commercieel bezit voordat de rechten van de oorspronkelijke eigenaren op eerlijke wijze zijn onderzocht.

Het fundamentele onderscheid ligt in het verschil tussen een wettelijk toegestane maatregel en een inbeslagname die met behulp van gezag of geweld wordt uitgevoerd. De eerste moet aan wettelijke waarborgen en toetsing worden onderworpen, terwijl de tweede onderzoek, verantwoording en passende rechtsmiddelen vereist wanneer zij wordt bewezen.

8. Wat moet er gebeuren om eigenaren van onroerend goed in Syrië te beschermen?

Het herstel van het vertrouwen in eigendomsrechten vereist concrete maatregelen.

Ten eerste: onderzoek naar gevallen van gedwongen uitzetting. De klachten van bewoners in het centrum van Damascus moeten worden onderzocht, met inbegrip van de redenen die zijn aangevoerd om hen te dwingen te vertrekken, de wettelijke grondslag voor de bezetting en de omstandigheden waaronder zij kunnen terugkeren.

Ten tweede: herziening van betwiste eigendommen in Al-Malki. Eigendomsregisters, erfenisdocumenten en de omstandigheden rond veranderingen in het bezit van eigendommen moeten worden onderzocht, met name wanneer de eigenaren zijn overleden, vastgehouden of het land hebben verlaten.

Ten derde: bescherming van ontheemde eigenaren en expats. Er moeten toegankelijke procedures worden opgezet waarmee aanspraken vanuit het buitenland kunnen worden ingediend en die voorkomen dat afwezigheid wordt beschouwd als afstand doen van eigendom.

Ten vierde: transparantie van grondbesluiten en wederopbouw. De wettelijke grondslag voor onteigeningen, de relevante compensatieregels en de eigendomsregelingen voor projecten in Qudsaya, Jobar en Qaboun moeten openbaar worden gemaakt.

Ten vijfde: bescherming van eigendommen tijdens het onderzoek naar geschillen. Wanneer dit juridisch gerechtvaardigd is, moeten waarborgen worden toegepast die eigendomsoverdracht, sloop of herontwikkeling voorkomen wanneer die het uiteindelijke besluit over de eigendom zouden kunnen ondermijnen.

Ten zesde: doeltreffende juridische rechtsmiddelen bieden. Eigenaren en erfgenamen moeten betwiste transacties kunnen aanvechten, teruggave van eigendommen kunnen eisen wanneer dit juridisch gerechtvaardigd is en waar nodig compensatie kunnen vorderen.

Ten zevende: zorgen voor verantwoording. Wanneer onderzoeken onrechtmatige bezetting, dwang, vervalsing van documenten of machtsmisbruik aantonen, moeten de verantwoordelijke personen aan eerlijke juridische procedures worden onderworpen, ongeacht hun functie of connecties.

Conclusie: Syrië kan zijn toekomst niet opnieuw opbouwen door eigendomsrechten te negeren

De toekomst van Syrië hangt niet alleen af van de wederopbouw van wegen, woningen en commerciële wijken, maar ook van het herstel van het vertrouwen van de bevolking dat haar rechten zullen worden gerespecteerd.

De zorgen over woningen in het centrum van Damascus, villa’s in Al-Malki, gronden in Qudsaya en de wederopbouw in Jobar en Qaboun wijzen allemaal op dezelfde fundamentele kwestie: eigendomsrechten moeten worden beschermd door transparante wetten en instellingen, in plaats van te worden overgelaten aan geweld, invloed of de mogelijkheid van iemand om daadwerkelijk aanwezig te blijven.

Gezinnen die ontheemd zijn geraakt, mensen van wie familieleden zijn overleden of vastgehouden, ondernemers die het land hebben verlaten en bewoners die naar hun wijken proberen terug te keren, verdienen allemaal eerlijke procedures om hun eigendommen te beschermen.

De oplossing bestaat er niet in mensen zonder bewijs te veroordelen of ernstige klachten onbeantwoord te laten. De oplossing bestaat uit onderzoek, vaststelling van eigendom, bescherming van betwiste bezittingen, het bieden van juridische rechtsmiddelen en het ter verantwoording roepen van degenen die zich aantoonbaar schuldig hebben gemaakt aan schendingen.

Een burgerwoning is geen oorlogsbuit. Een villa wordt niet eigenaarloos wanneer de bewoner afwezig is. En de grond van een gezin is geen kans voor iemand anders om voordeel te halen uit het lijden van dat gezin.

Als Syrië een stabiel herstel wil bereiken, moet de bescherming van eigendomsrechten vanaf het begin deel uitmaken van de wederopbouw, en niet een belofte zijn die wordt uitgesteld tot nadat de gebouwen zijn voltooid en de gronden van eigenaar zijn veranderd.

De wederopbouw van Syrië moet betekenen dat de rechten van zijn bevolking worden hersteld, en niet dat zij bang moet blijven om de woningen en gronden te verliezen waarnaar zij hoopt terug te keren.