Von Wohnhäusern im Zentrum von Damaskus bis zu luxuriösen Villen in al-Maliki und von umstrittenen Grundstücken in Qudsaya bis zu den zerstörten Stadtvierteln Jobar und Al-Qaboun ist der Verlust von Eigentum zu einem ernsthaften Grund zur Sorge für syrische Zivilisten, Geschäftsleute und im Ausland lebende Syrer geworden. Während das Land auf den Wiederaufbau zusteuert, bleibt eine grundlegende Frage offen: Wer schützt die Rechte der Menschen, denen ihre Häuser und Grundstücke weggenommen werden?

1. Wohnhäuser von Zivilisten im Zentrum von Damaskus: Familien werden zum Verlassen ihrer Häuser gezwungen

Im Zentrum von Damaskus berichten Anwohner von Fällen, in denen Familien von bewaffneten Kräften, die mit Hayat Tahrir al-Scham (HTS) und den ihr unterstellten Sicherheitsstrukturen verbunden sind, gezwungen wurden, ihre Häuser zu verlassen. Als Begründung wird in diesen Fällen angegeben, dass die Immobilien für militärische oder sicherheitsbezogene Zwecke benötigt würden.

Für Familien, die Jahre damit verbracht haben, sich in diesen Häusern ein Leben aufzubauen, bedeutet die Aufforderung, sie zu verlassen, mehr als nur den Verlust eines Daches über dem Kopf. Sie bedeutet den Verlust von Privatsphäre, Sicherheit, persönlichen Besitztümern und der Gewissheit, zu ihrem eigenen Eigentum zurückkehren zu können.

Die Verwendung militärischer oder sicherheitsbezogener Begründungen macht eine rechtliche Grundlage, klare Verfahren und den Schutz zivilen Eigentums nicht überflüssig. Ein Haus darf nicht allein deshalb zur Besetzung freigegeben werden, weil bewaffnete Kräfte beschlossen haben, es zu nutzen.

Wenn Häuser unter Kontrolle genommen werden, müssen die Behörden die rechtliche Grundlage für ihre Nutzung benennen, die entsprechenden Entscheidungen offenlegen und sicherstellen, dass die ursprünglichen Bewohner diese Entscheidungen anfechten und wieder Zugang zu ihren Häusern erhalten können, wann immer die Besetzung rechtlich nicht gerechtfertigt ist.

Die Betroffenen verdienen klare Antworten: Wer hat die Anordnung erlassen, die sie zum Verlassen ihrer Häuser verpflichtet? Auf welcher gesetzlichen Befugnis beruhte sie? Wie lange wird die Besetzung andauern? Wer ist für ihre persönlichen Besitztümer und etwaige Schäden an ihren Häusern verantwortlich? Und wann wird ihnen die Rückkehr gestattet?

Dies sind keine einfachen Verwaltungsfragen, sondern sie betreffen das grundlegende Recht von Zivilisten, sicher in ihren eigenen Häusern zu leben.

2. Al-Maliki: Villen und Häuser, die Menschen gehören, die nicht mehr vor Ort sind

Die Situation in al-Maliki, einem der bekanntesten Wohnviertel von Damaskus, gibt Anlass zu einer weiteren ernsten Sorge hinsichtlich des Schicksals von Villen und Häusern, die Menschen gehören, die getötet, festgenommen oder gezwungen wurden, Syrien zu verlassen.

Die kursierenden Informationen über Immobilien in diesem Viertel weisen auf Befürchtungen hin, dass Häuser unter die Kontrolle einflussreicher Persönlichkeiten oder von Personen geraten könnten, die mit den neuen Behörden verbunden sind. Die Umstände jeder Immobilie müssen anhand von Eigentumsregistern und anderen verfügbaren Beweisen geprüft werden. Die grundlegende Frage ist jedoch klar: Die Abwesenheit eines Eigentümers darf niemals zu einer Gelegenheit werden, sich sein Haus anzueignen.

Wenn ein Immobilieneigentümer getötet wird, wird die Immobilie nicht automatisch herrenlos. Die gesetzlichen Rechte der Erben bleiben bestehen. Wenn der Eigentümer festgenommen wird, überträgt seine Festnahme für sich genommen nicht das Eigentum. Und wenn eine Familie aus Angst vor Gefahren aus dem Land flieht, wird ihr Haus nicht zum Eigentum derjenigen, die es besetzen.

Dieselben Grundsätze gelten für Geschäftsleute, deren wirtschaftlicher Erfolg es ihnen ermöglicht hat, Villen, Häuser, Geschäfte und Grundstücke zu erwerben. Vermögen oder geschäftliche Tätigkeit nehmen einer Person nicht das Recht auf rechtlichen Schutz. Ebenso dürfen politische Veränderungen kein System schaffen, in dem Eigentumsrechte von Beziehungen, Einfluss oder dem Zugang zu bewaffneter Macht abhängen.

Jede umstrittene Immobilie in al-Maliki sollte in einem transparenten Verfahren überprüft werden. Eigentumsdokumente müssen geschützt, Eigentumsübertragungen geprüft und jede illegale Besetzung im Einklang mit dem Gesetz behandelt werden. Wenn nachgewiesen wird, dass eine Immobilie rechtswidrig angeeignet wurde, müssen die rechtmäßigen Eigentümer oder ihre Erben über einen wirksamen Weg verfügen, sie zurückzuerlangen.

3. Zivilisten, Geschäftsleute und im Ausland lebende Syrer: Syrien zu verlassen bedeutet nicht, das eigene Zuhause aufzugeben

Millionen Syrer haben während der Konfliktjahre Vertreibung und Auswanderung erlebt, mussten die Festnahme von Familienangehörigen hinnehmen oder haben Verwandte verloren. Viele ließen Häuser, Geschäfte, Büros, Lagerhallen und landwirtschaftliche Flächen zurück.

Für im Ausland lebende Syrer ist die Herausforderung besonders schwierig. Sie können Tausende Kilometer entfernt sein und nicht in der Lage, Behörden aufzusuchen, ihre Immobilien zu überwachen oder bei einem entstehenden Streit schnell zu reagieren. Einige Familien stehen zudem vor Schwierigkeiten im Zusammenhang mit verlorenen Dokumenten, umstrittenen Vollmachten und Unsicherheit über den Status der zurückgelassenen Immobilien.

Eine Immobilie kann das Ergebnis jahrzehntelanger Arbeit und Ersparnisse darstellen. Ein Geschäft kann den Lebensunterhalt einer ganzen Familie sichern. Ein Haus kann ein Erbe sein, das über mehrere Generationen weitergegeben wurde. Diese Vermögenswerte dürfen nicht als aufgegeben behandelt werden, nur weil ihre Eigentümer nicht mehr vor Ort sind.

Der Schutz der Eigentumsrechte erfordert leicht zugängliche Grundbücher, zuverlässige Eigentumsdokumente, transparente Verfahren zur Überprüfung von Transaktionen und die Möglichkeit, Dokumente oder Eigentumsübertragungen anzufechten, die möglicherweise rechtswidrig erlangt wurden.

Auch die Rechte der Erben verstorbener Eigentümer müssen geschützt werden. Familien sollten ihre Erbrechte nachweisen und rechtliche Rechtsbehelfe in Anspruch nehmen können, ohne Einschüchterung oder unnötige administrative Hindernisse.

Vertreibung ist keine Zustimmung. Eine Festnahme ist keine Eigentumsübertragung. Das Exil ist kein Verzicht auf Eigentum.

4. Qudsaya: Grundstücke, Enteignung und der Kampf um eine faire Entschädigung

In Qudsaya im Umland von Damaskus haben Streitigkeiten über Grundstücke und Entschädigungen die Beziehung zwischen Immobilieneigentümern und Entwicklungsprojekten in den Mittelpunkt gerückt.

Im September 2026 lenkten Proteste und Beschwerden im Zusammenhang mit Grundstücken, die mit den Projekten Abiat Hills und Sham View verbunden sind, die Aufmerksamkeit auf Fragen zu den Rechten der ursprünglichen Grundstückseigentümer, früheren Enteignungsentscheidungen und den mit der Entwicklung verbundenen Entschädigungsregelungen.

Einige Grundstückseigentümer bemühten sich darum, den Status ihrer Immobilien zu klären und festzustellen, ob die erhaltene oder ihnen angebotene Entschädigung ihren gesetzlichen Ansprüchen entspricht. Die Behörden wiesen ebenfalls darauf hin, dass die einzelnen Unterlagen und die rechtliche Grundlage jedes Falls überprüft werden müssten.

Eine Lösung erfordert mehr als allgemeine Zusicherungen. Immobilieneigentümer benötigen Zugang zu den einschlägigen Dokumenten, eine klare Erklärung dazu, wie ihre Grundstücke erworben wurden, und eine transparente Darstellung der Berechnung der Entschädigungen.

Entwicklungsprojekte können zur Bereitstellung von Wohnraum und zur wirtschaftlichen Erholung beitragen, doch Investitionen können rechtsstaatliche Verfahren nicht ersetzen. Wenn eine Enteignung rechtmäßig war, müssen die geltenden Entschädigungspflichten eingehalten werden. Wenn die Entscheidung oder die Transaktion rechtswidrig war, müssen die betroffenen Eigentümer Zugang zu einem fairen rechtlichen Rechtsbehelf erhalten.

Grundstücke sollten nicht in unumkehrbare Entwicklungsvereinbarungen einbezogen werden, solange wesentliche Fragen des Eigentums ungeklärt sind.

5. Jobar und Al-Qaboun: Der Wiederaufbau muss die ursprünglichen Grundstückseigentümer schützen

Jobar und Al-Qaboun gehören zu den Gebieten von Damaskus, deren Zukunft eng mit dem Wiederaufbau verbunden ist. Die Jahre der Zerstörung haben die Bewohner mit beschädigten Gebäuden, unsicheren Eigentumsunterlagen und schwierigen Entscheidungen darüber zurückgelassen, ob und wie sie zurückkehren können.

Für viele Familien bleibt das Grundstück, auf dem ihr zerstörtes Haus stand, ihr wichtigster Besitz. Die Zerstörung des Gebäudes hebt die damit verbundenen Eigentumsrechte am Grundstück für sich genommen nicht auf.

Vorgeschlagene Neuentwicklungsvereinbarungen haben Bedenken darüber ausgelöst, wie Anteile an Grundstücken und künftigen Gebäuden zwischen ursprünglichen Eigentümern und Investoren verteilt werden sollen. Eigentümer müssen wissen, was sie erhalten werden, wie Immobilien bewertet werden, welche Verpflichtungen sie übernehmen müssen und ob sie Bedingungen, die sie für ungerecht halten, ablehnen oder anfechten können.

Der Wiederaufbau erfordert finanzielle Mittel und technisches Fachwissen. Diese Anforderungen rechtfertigen jedoch nicht, die Menschen an den Rand zu drängen, deren Grundstücke die Grundlage dieser Projekte bilden.

Ein gerechter Wiederaufbauprozess sollte Folgendes umfassen:

• Eine eindeutige Feststellung der ursprünglichen Grundstückseigentümer und ihrer Erben.
• Die transparente Veröffentlichung von Entwicklungsplänen und Eigentumsregelungen.
• Unabhängige Immobilienbewertungen sowie klare und verständliche Abrechnungen der Entschädigungen.
• Eine tatsächliche Konsultation der Bewohner vor endgültigen Entscheidungen.
• Zugang zu unabhängiger Rechtsberatung und die Bereitstellung eines Mechanismus zur Anfechtung von Entscheidungen.
• Schutz vor der Übertragung des Eigentums an umstrittenen Grundstücken oder ihrer Neuentwicklung, bevor die grundlegenden Eigentumsfragen geklärt sind.

Die Zukunft von Jobar und Al-Qaboun darf nicht allein von Investoren oder Verwaltungsbehörden bestimmt werden. Vielmehr müssen die Menschen, denen die Grundstücke bereits vor dem Krieg gehörten, im Mittelpunkt der Entscheidungen stehen, die ihr Eigentum und ihre Rückkehrmöglichkeiten betreffen.

6. Landwirtschaftliche Flächen und Immobilien außerhalb von Damaskus

Das Problem geht über Wohnviertel und Luxusimmobilien hinaus. Landwirtschaftliche Flächen sind für den Lebensunterhalt von Familien in ganz Syrien von entscheidender Bedeutung.

In Teilen Nordsyriens haben Berichte über die Besetzung von Grundstücken und Einschränkungen des Zugangs der Eigentümer zu ihren Feldern Bedenken hinsichtlich der Sicherheit des Privateigentums ausgelöst. Wenn Landwirte daran gehindert werden, ihre Grundstücke zu bewirtschaften, verlieren sie ihr Einkommen, ihre Ernten und ihre Fähigkeit, ihre Familien zu versorgen.

Ein Feld ist nicht nur ein finanzieller Vermögenswert, sondern kann das Ergebnis generationenlanger Arbeit sein und mit seinen Erträgen den Lebensunterhalt einer ganzen Familie sichern.

Der Schutz des Eigentums muss daher den tatsächlichen Zugang zum Land umfassen und darf sich nicht auf das Vorhandensein eines Dokuments im Grundbuch beschränken. Die Behörden müssen gegen illegale Besetzungen, Bedrohungen und Eingriffe in rechtmäßige Eigentumsrechte vorgehen und zugleich sicherstellen, dass konkurrierende Ansprüche durch unparteiische Verfahren geklärt werden.

Dasselbe Prinzip gilt für Häuser, Geschäfte und Gewerbeimmobilien in ganz Syrien. Niemand sollte auf persönlichen Einfluss oder bewaffneten Schutz angewiesen sein müssen, um wieder Zugang zu Eigentum zu erhalten, das ihm rechtmäßig gehört.

7. Wenn Sicherheit und Investitionen als Rechtfertigung für die Aneignung von Eigentum dienen

In Immobilienkonflikten werden häufig zwei Begründungen angeführt: Sicherheitsanforderungen und Entwicklungsbedarf.

Sicherheitsbehörden können mitunter rechtmäßige Gründe haben, vorübergehende Einschränkungen zu verhängen oder bestimmte Immobilien zu nutzen. Dennoch müssen solche Maßnahmen auf einer soliden Rechtsgrundlage beruhen und im Rahmen des geltenden Rechts begrenzt bleiben. Sie dürfen nicht zu einem Mittel werden, um Zivilisten dauerhaft und ohne Einhaltung rechtsstaatlicher Verfahren ihrer Häuser zu berauben.

Ebenso können Wiederaufbau und Investitionen legitimen öffentlichen Zwecken dienen, müssen aber die Eigentumsrechte und die geltenden Entschädigungsanforderungen achten. Ein Entwicklungsprojekt darf eine umstrittene Immobilie nicht in einen unwiderruflichen kommerziellen Vermögenswert verwandeln, bevor die Rechte ihrer ursprünglichen Eigentümer fair geprüft wurden.

Der grundlegende Unterschied liegt zwischen einer gesetzlich genehmigten Maßnahme und einer Aneignung, die unter Ausnutzung von Autorität oder Gewalt durchgeführt wird. Erstere muss rechtlichen Garantien und einer Überprüfung unterliegen; Letztere erfordert eine Untersuchung, Rechenschaftspflicht und die Bereitstellung angemessener Rechtsbehelfe, wenn sie nachgewiesen wird.

8. Was muss zum Schutz der Immobilieneigentümer in Syrien getan werden?

Die Wiederherstellung des Vertrauens in die Eigentumsrechte erfordert konkrete Maßnahmen.

Erstens: Untersuchung von Fällen erzwungener Räumung. Die Beschwerden der Bewohner im Zentrum von Damaskus sollten geprüft werden, einschließlich der Gründe, die für ihre Vertreibung angeführt wurden, der rechtlichen Grundlage für die Besetzung und der Bedingungen, unter denen sie zurückkehren können.

Zweitens: Überprüfung umstrittener Immobilien in al-Maliki. Eigentumsregister, Erbdokumente und die Umstände von Änderungen beim Besitz von Immobilien sollten geprüft werden, insbesondere wenn die Eigentümer verstorben sind, festgehalten wurden oder das Land verlassen haben.

Drittens: Schutz vertriebener und im Ausland lebender Eigentümer. Es sollten leicht zugängliche Verfahren geschaffen werden, die die Einreichung von Ansprüchen aus dem Ausland ermöglichen und verhindern, dass Abwesenheit als Verzicht auf Eigentum gilt.

Viertens: Transparenz bei Grundstücksentscheidungen und beim Wiederaufbau schaffen. Die rechtliche Grundlage von Enteignungen, die einschlägigen Entschädigungsregeln und die Eigentumsvereinbarungen für Projekte in Qudsaya, Jobar und Al-Qaboun sollten veröffentlicht werden.

Fünftens: Schutz von Immobilien während der Untersuchung von Streitigkeiten. Wenn dies rechtlich gerechtfertigt ist, sollten Schutzmaßnahmen ergriffen werden, um Eigentumsübertragungen, Abrisse oder Neuentwicklungen zu verhindern, die eine endgültige Entscheidung über das Eigentum untergraben könnten.

Sechstens: Wirksame rechtliche Rechtsbehelfe bereitstellen. Eigentümer und Erben sollten umstrittene Transaktionen anfechten, die Rückgabe von Eigentum verlangen können, wenn dies rechtlich gerechtfertigt ist, und gegebenenfalls eine Entschädigung fordern dürfen.

Siebtens: Rechenschaftspflicht gewährleisten. Wenn Untersuchungen illegale Besetzungen, Nötigung, Dokumentenfälschung oder Machtmissbrauch nachweisen, sollten die verantwortlichen Personen einem fairen Rechtsverfahren unterzogen werden, unabhängig von ihrer Stellung oder ihren Beziehungen.

Schlussfolgerung: Syrien kann seine Zukunft nicht aufbauen, indem es die Eigentumsrechte ignoriert

Die Zukunft Syriens hängt nicht nur vom Wiederaufbau von Straßen, Häusern und Geschäftsvierteln ab, sondern auch davon, das Vertrauen der Menschen wiederherzustellen, dass ihre Rechte respektiert werden.

Die Bedenken hinsichtlich der Häuser im Zentrum von Damaskus, der Villen in al-Maliki, der Grundstücke in Qudsaya und des Wiederaufbaus in Jobar und Al-Qaboun verweisen alle auf dieselbe grundlegende Frage: Eigentumsrechte müssen durch transparente Gesetze und Institutionen geschützt werden, statt sie der Gewalt, dem Einfluss oder der Fähigkeit einer Person zu überlassen, tatsächlich vor Ort anwesend zu sein.

Familien, die vertrieben wurden, Menschen, deren Angehörige verstorben oder festgehalten worden sind, Geschäftsinhaber, die das Land verlassen haben, und Bewohner, die in ihre Stadtviertel zurückkehren möchten, verdienen allesamt faire Verfahren zum Schutz ihres Eigentums.

Die Lösung besteht weder darin, Menschen ohne Beweise zu verurteilen, noch darin, schwerwiegende Beschwerden unbeantwortet zu lassen. Sie besteht darin, Untersuchungen durchzuführen, Eigentumsverhältnisse festzustellen, umstrittene Vermögenswerte zu schützen, rechtliche Rechtsbehelfe bereitzustellen und Verantwortliche für nachgewiesene Verstöße zur Rechenschaft zu ziehen.

Das Haus eines Zivilisten ist keine Kriegsbeute. Eine Villa wird nicht herrenlos, wenn ihr Bewohner abwesend ist. Und das Grundstück einer Familie ist keine Gelegenheit für andere, aus ihrem Leid Nutzen zu ziehen.

Wenn Syrien eine stabile Erholung anstrebt, muss der Schutz der Eigentumsrechte von Anfang an Teil des Wiederaufbaus sein und darf nicht auf ein Versprechen verschoben werden, das erst nach Fertigstellung der Gebäude und Übertragung der Grundstücke eingelöst werden soll.

Der Wiederaufbau Syriens muss bedeuten, die Rechte seiner Bevölkerung wiederherzustellen, statt sie in Angst davor zurückzulassen, die Häuser und Grundstücke zu verlieren, zu denen sie zurückzukehren hoffen.