Des maisons du centre de Damas aux villas de luxe d’al-Malki, en passant par les terres contestées de Qudsaya et les quartiers dévastés de Jobar et Qaboun, la perte de biens immobiliers est devenue une préoccupation majeure pour les civils syriens, les hommes d’affaires et les expatriés. Alors que le pays s’engage sur la voie de la reconstruction, une question fondamentale demeure : qui protège les droits des personnes dont les maisons et les terres sont en train d’être confisquées ?

1. Maisons civiles dans le centre de Damas : des familles contraintes de partir

Dans le centre de Damas, des témoignages de résidents font état de familles contraintes de quitter leurs maisons par des hommes armés liés à Hay’at Tahrir al-Cham (HTC) et à des structures de sécurité affiliées. Dans ces cas, la justification avancée est que les propriétés seraient nécessaires à des fins militaires ou sécuritaires.

Pour les familles qui ont passé des années à construire leur vie dans ces maisons, recevoir l’ordre de partir signifie perdre bien plus qu’un toit. Cela signifie perdre leur intimité, leur sécurité, leurs effets personnels et la certitude de pouvoir retourner dans leur propre logement.

L’invocation de motifs militaires ou sécuritaires ne dispense pas les autorités de disposer d’une base légale, de suivre des procédures claires et de protéger les biens civils. Une maison ne peut pas simplement devenir disponible à l’occupation parce que des hommes armés ont décidé de l’utiliser.

Lorsque des maisons ont été prises, les autorités doivent établir le fondement juridique de leur occupation, rendre publiques les décisions pertinentes et veiller à ce que les résidents initiaux puissent contester ces décisions et récupérer l’accès à leur logement chaque fois que l’occupation n’est pas légalement justifiée.

Les personnes concernées méritent des réponses claires : qui leur a ordonné de partir ? En vertu de quelle autorité légale ? Combien de temps l’occupation durera-t-elle ? Qui est responsable de leurs effets personnels et des éventuels dommages causés à leurs maisons ? Et quand seront-elles autorisées à revenir ?

Il ne s’agit pas de simples questions administratives. Elles concernent le droit fondamental des civils à vivre en sécurité dans leur propre logement.

2. Al-Malki : villas et maisons appartenant à des personnes qui ne sont plus présentes

La situation à al-Malki, l’un des quartiers résidentiels les plus prestigieux de Damas, soulève une autre préoccupation majeure : le sort des villas et des maisons appartenant à des personnes qui ont été tuées, détenues ou contraintes de quitter la Syrie.

Les informations qui circulent au sujet de propriétés dans ce quartier font état de préoccupations concernant des maisons passées sous le contrôle de personnalités influentes ou de personnes liées aux nouvelles autorités. Les circonstances entourant chaque propriété doivent être examinées à partir des registres de propriété et des autres éléments de preuve disponibles, mais le principe fondamental est clair : l’absence d’un propriétaire ne doit jamais devenir une occasion de prendre le contrôle de son logement.

Lorsqu’un propriétaire est tué, son bien ne devient pas automatiquement sans propriétaire. Les droits successoraux de ses héritiers restent pertinents. Lorsqu’un propriétaire est détenu, cette détention ne transfère pas, à elle seule, la propriété. Et lorsqu’une famille fuit le pays pour échapper au danger, sa maison ne devient pas la propriété de celui qui l’occupe.

Les mêmes principes s’appliquent aux hommes d’affaires dont la réussite commerciale leur a permis d’acquérir des villas, des maisons, des commerces et des terrains. La richesse ou l’activité commerciale ne prive personne de son droit à une protection juridique. Les changements politiques ne devraient pas non plus créer un système dans lequel les droits de propriété dépendent des relations, de l’influence ou de l’accès à la force armée.

Chaque propriété contestée à al-Malki devrait faire l’objet d’un examen transparent. Les documents de propriété doivent être protégés, les transferts examinés et toute occupation illégale traitée conformément à la loi. Si un bien a été pris illégalement, les propriétaires légitimes ou leurs héritiers doivent disposer d’une possibilité réelle de le récupérer.

3. Civils, hommes d’affaires et expatriés : quitter la Syrie ne signifie pas renoncer à son logement

Des millions de Syriens ont connu le déplacement, l’émigration, l’emprisonnement de membres de leur famille ou la perte de proches au cours des années de conflit. Beaucoup ont laissé derrière eux des maisons, des commerces, des bureaux, des entrepôts et des terres agricoles.

Pour les expatriés, la situation est particulièrement difficile. Ils peuvent se trouver à des milliers de kilomètres, dans l’impossibilité de se rendre dans les administrations, de surveiller leurs biens ou de réagir rapidement lorsqu’un litige survient. Certaines familles doivent également faire face à des documents manquants, à des procurations contestées et à l’incertitude concernant le statut des propriétés qu’elles ont laissées derrière elles.

Un bien immobilier peut représenter des décennies de travail et d’économies. Un commerce peut avoir fait vivre toute une famille. Une maison peut avoir été transmise sur plusieurs générations. Ces biens ne peuvent pas être considérés comme abandonnés simplement parce que leurs propriétaires ne sont plus présents.

La protection des droits de propriété exige des registres fonciers accessibles, des documents fiables, des procédures transparentes de vérification des transactions et la possibilité de contester des documents ou des transferts qui auraient pu être obtenus illégalement.

Les droits des héritiers des propriétaires décédés doivent également être protégés. Les familles doivent pouvoir faire reconnaître leurs droits successoraux et obtenir des recours juridiques sans intimidation ni obstacles administratifs injustifiés.

Le déplacement ne vaut pas consentement. La détention ne constitue pas un transfert de propriété. L’exil ne signifie pas l’abandon.

4. Qudsaya : terres, expropriations et lutte pour une indemnisation équitable

À Qudsaya, dans la campagne de Damas, les litiges fonciers et les questions d’indemnisation ont remis au premier plan les relations entre les propriétaires et les projets de développement.

En septembre 2026, des manifestations et des plaintes concernant des terrains associés aux projets Abyat Hills et Sham View ont attiré l’attention sur les droits des propriétaires fonciers initiaux, les décisions d’expropriation antérieures et les modalités d’indemnisation liées aux projets de développement.

Certains propriétaires fonciers ont demandé des éclaircissements sur le statut de leurs biens et sur la question de savoir si les indemnisations qu’ils ont reçues ou qui leur ont été proposées correspondent à leurs droits légaux. Les autorités ont également souligné la nécessité d’examiner les dossiers individuels et le fondement juridique de chaque affaire.

La solution exige davantage que des assurances générales. Les propriétaires doivent pouvoir accéder aux documents pertinents, obtenir une explication claire de la manière dont leurs terres ont été acquises et comprendre précisément comment les indemnisations ont été calculées.

Les projets de développement peuvent contribuer à la construction de logements et à la reprise économique, mais l’investissement ne peut pas se substituer au respect des procédures légales. Lorsqu’une expropriation est légale, les obligations d’indemnisation applicables doivent être respectées. Lorsqu’une décision ou une transaction est illégale, les propriétaires concernés doivent avoir accès à un recours juridique équitable.

Des terres ne devraient pas être intégrées à des projets de développement irréversibles tant que de sérieuses questions concernant leur propriété demeurent sans réponse.

5. Jobar et Qaboun : la reconstruction doit protéger les propriétaires fonciers initiaux

Jobar et Qaboun figurent parmi les quartiers de Damas dont l’avenir est étroitement lié à la reconstruction. Des années de destructions ont laissé les habitants face à des bâtiments endommagés, à des registres de propriété incertains et à des décisions difficiles concernant la possibilité et les conditions de leur retour.

Pour de nombreuses familles, le terrain sur lequel se trouvait une maison détruite demeure leur bien le plus important. La destruction du bâtiment n’efface pas, à elle seule, les droits de propriété liés au terrain.

Les projets de réaménagement envisagés ont suscité des inquiétudes quant à la répartition des terrains et des parts dans les futurs bâtiments entre les propriétaires initiaux et les investisseurs. Les propriétaires doivent savoir ce qu’ils recevront, comment la valeur de leurs biens sera évaluée, quelles obligations leur incomberont et s’ils pourront refuser ou contester des conditions qu’ils jugent injustes.

La reconstruction nécessite des ressources financières et une expertise technique. Toutefois, ces exigences ne justifient pas de marginaliser les personnes dont les terrains rendent les projets possibles.

Un processus de reconstruction équitable devrait comprendre :

• L’identification claire des propriétaires fonciers initiaux et de leurs héritiers.
• La publication transparente des plans de développement et des modalités de répartition de la propriété.
• Des évaluations immobilières indépendantes et des calculs d’indemnisation compréhensibles.
• Une consultation réelle des habitants avant que les décisions ne soient finalisées.
• L’accès à des conseils juridiques indépendants et à une procédure permettant de contester les décisions.
• Une protection contre le transfert ou le réaménagement des terrains contestés avant la résolution des principales questions de propriété.

L’avenir de Jobar et de Qaboun ne devrait pas être déterminé uniquement par les investisseurs ou les autorités administratives. Les personnes qui possédaient les terrains avant la guerre doivent rester au cœur des décisions concernant leurs biens et leur possibilité de rentrer chez elles.

6. Terres agricoles et propriétés en dehors de Damas

Le problème dépasse les quartiers résidentiels et les propriétés de luxe. Les terres agricoles sont essentielles aux moyens de subsistance des familles dans toute la Syrie.

Dans certaines régions du nord de la Syrie, des informations faisant état d’occupations de terres et de restrictions imposées aux propriétaires souhaitant accéder à leurs champs ont soulevé des inquiétudes concernant la sécurité de la propriété privée. Lorsque des agriculteurs sont empêchés de cultiver leurs terres, ils perdent leurs revenus, leurs récoltes et leur capacité à subvenir aux besoins de leur famille.

Un champ n’est pas simplement un actif financier. Il peut être le fruit du travail de plusieurs générations, et les revenus qu’il procure peuvent faire vivre tout un foyer.

La protection de la propriété doit donc garantir un accès concret aux terres, et pas seulement l’existence d’un document dans un registre. Les autorités doivent lutter contre les occupations illégales, les menaces et les atteintes aux droits légitimes de propriété, tout en veillant à ce que les revendications concurrentes soient examinées dans le cadre d’une procédure impartiale.

Le même principe s’applique aux maisons, aux commerces et aux propriétés commerciales dans toute la Syrie. Personne ne devrait être obligé de compter sur son influence personnelle ou sur une protection armée pour récupérer un bien qui lui appartient légalement.

7. Quand la sécurité et l’investissement deviennent des prétextes à la confiscation de biens

Deux justifications reviennent fréquemment dans les litiges immobiliers : les impératifs de sécurité et les besoins du développement.

Les autorités chargées de la sécurité peuvent parfois avoir des motifs légaux pour imposer des restrictions temporaires ou utiliser certains locaux. Toutefois, ces mesures doivent reposer sur une base juridique valable et rester limitées par le droit applicable. Elles ne doivent pas devenir un mécanisme permettant de priver durablement des civils de leur logement sans procédure régulière.

De même, la reconstruction et l’investissement peuvent répondre à des objectifs d’intérêt public légitimes, mais ils doivent respecter les droits de propriété et les obligations d’indemnisation applicables. Un projet de développement ne devrait pas transformer un bien contesté en un actif commercial irréversible avant que les droits de ses propriétaires initiaux aient été examinés équitablement.

La distinction fondamentale se situe entre une mesure autorisée par la loi et une confiscation effectuée par le pouvoir ou la force. La première doit être soumise à des garanties juridiques et à un contrôle. La seconde nécessite une enquête et, lorsque les faits sont établis, des mesures de responsabilisation et des recours appropriés.

8. Que faut-il faire pour protéger les propriétaires syriens ?

Rétablir la confiance dans les droits de propriété exige des mesures concrètes.

Premièrement, enquêter sur les expulsions forcées. Les plaintes des habitants du centre de Damas doivent être examinées, notamment les motifs invoqués pour leur expulsion, le fondement juridique de l’occupation et les conditions dans lesquelles ils pourront revenir.

Deuxièmement, examiner les propriétés contestées à al-Malki. Les registres de propriété, les documents successoraux et les circonstances entourant les changements de possession doivent être examinés, en particulier lorsque les propriétaires sont décédés, ont été détenus ou ont quitté le pays.

Troisièmement, protéger les propriétaires déplacés et les expatriés. Il convient de mettre en place des procédures accessibles permettant de déposer des réclamations depuis l’étranger et d’empêcher que l’absence soit assimilée à un abandon.

Quatrièmement, rendre transparentes les décisions foncières et celles relatives à la reconstruction. Il faut publier le fondement juridique des expropriations, les règles d’indemnisation applicables et les modalités de propriété des projets à Qudsaya, Jobar et Qaboun.

Cinquièmement, protéger les biens pendant l’examen des litiges. Lorsque la loi le justifie, des garanties doivent être mises en place contre les transferts, les démolitions ou les réaménagements susceptibles de compromettre une décision définitive sur la propriété.

Sixièmement, garantir des recours juridiques efficaces. Les propriétaires et les héritiers doivent pouvoir contester les transactions litigieuses, demander la restitution des biens lorsque la loi le permet et réclamer une indemnisation lorsque cela est approprié.

Septièmement, garantir que les responsables rendent des comptes. Lorsque les enquêtes établissent une occupation illégale, des actes de coercition, une falsification de documents ou un abus d’autorité, les personnes responsables doivent faire l’objet de procédures judiciaires équitables, quelle que soit leur position ou leurs relations.

Conclusion : la Syrie ne peut pas reconstruire son avenir en ignorant les droits de propriété

L’avenir de la Syrie dépend non seulement de la reconstruction des routes, des maisons et des quartiers commerciaux, mais aussi du rétablissement de la confiance des citoyens dans le respect de leurs droits.

Les préoccupations concernant les maisons du centre de Damas, les villas d’al-Malki, les terres de Qudsaya et la reconstruction à Jobar et Qaboun renvoient toutes au même problème fondamental : les droits de propriété doivent être protégés par des lois et des institutions transparentes, plutôt que déterminés par la force, l’influence ou la capacité d’une personne à rester physiquement présente.

Les familles déplacées, les personnes dont les proches ont été tués ou détenus, les propriétaires d’entreprises qui ont quitté le pays et les habitants qui souhaitent retrouver leur quartier méritent tous une procédure équitable pour protéger leurs biens.

La solution ne consiste ni à condamner des personnes sans preuves ni à laisser des plaintes graves sans réponse. Elle consiste à enquêter, à établir les droits de propriété, à protéger les biens contestés, à garantir des recours juridiques et à tenir responsables les personnes dont les violations ont été établies.

La maison d’un civil n’est pas un butin de guerre. Une villa ne devient pas sans propriétaire lorsque son occupant est absent. Les terres d’une famille ne sont pas une occasion pour quelqu’un d’autre de tirer profit de ses souffrances.

Si la Syrie veut parvenir à un redressement stable, la protection des droits de propriété doit faire partie intégrante de la reconstruction dès le départ, et non être une promesse reportée jusqu’à ce que les bâtiments soient achevés et que les terres aient changé de mains.

Reconstruire la Syrie doit signifier rétablir les droits de ses habitants, et non les laisser dans la crainte de perdre les maisons et les terres auxquelles ils espèrent revenir.